Der Schein trügt

Inflation

Renditejagd in Zeiten der Geldentwertung

Zweistellig, jetzt ganz offiziell: Für den Oktober 2022 wurde die Inflationsrate im Euroraum mit 10,7 % (Vorjahr: 4,1 %) angegeben. Ein Rekordwert. Und in einzelnen Bereichen und Ländern schießt die Teuerungsrate noch weit über diesen Durchschnitt hinaus. Sowohl die Höhe als auch die Dynamik ist daran erschreckend. Sollte diese Entwicklung auch nur stagnieren, büßt der Euro innerhalb der nächsten sieben Jahre die Hälfte seiner heutigen Kaufkraft ein.

Dieser kalten Enteignung von Euroguthaben stehen normale Menschen, denen ohnehin immer weniger zum Leben bleibt, hilflos gegenüber. Die Staaten hingegen entschulden sich auf Kosten ihrer Bürger – scheinbar elegant ganz ohne Einsparungen und Steuererhöhungen.

Dass durch die Verarmung breiter gesellschaftlicher Schichten, insbesondere der stabilisierenden Mittelschicht, extreme politische Ränder gestärkt sowie Unruhen und Umstürze befeuert werden, nimmt man auf Seiten der Regierenden offensichtlich in Kauf. Die Wahrheit will wohl niemand seiner Wählerklientel zumuten, wenn man sie denn überhaupt kennt. Lieber versucht man es mit staatlichen Zuwendun gen, um kurzfristig Löcher zu stopfen. Und befeuert so mittelfristig die Inflation zusätzlich. Staatliche Eingriffe und negative Folgen? Nichts neues! Denn eie sagte Ronald Reagan schon vor über 40 Jahren so treffend: „The top 9 most terrifying words in the english language are: I'm from the government, and I'm here to help.

Diese Entwicklungen haben natürlich auch Folgen für den Geldanleger. Wenn er auf Cash setzt, um auf Kaufgelegenheiten zu warten, dann tunlichst nicht in Weichwährungen wie dem Euro, sondern in Dollar oder Franken. Bei konkreten Investitionsüberlegungen muss er von den erwarteten regelmäßigen Renditen in Euro den Kaufkraftschwund abziehen, um einigermaßen vergleichbare Zahlen für seine Entscheidung zu erhalten. Gleichzeitig gilt es, den Gewinn der Investition, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis im Auge zu behalten. Und schließlich ist da noch der Faktor Sicherheit. Der bezieht sich nicht nur auf den schleichenden Wertverlust durch Inflation, sondern ebenso auf einen schlimmstenfalls möglichen Gesamtverlust oder gar eine Enteignung . Wer die eine Geldanlage sucht, die eine Spitzen-Rendite abwirft, absolut sicher ist und obendrein keine Arbeit macht, wird ewig einer Illusion nachjagen. Doch in jeder Wirtschaftsphase gibt es Assets, die sich mal mehr, mal weniger für eine Geldanlage eignen. Gerade in unsicheren Zeiten kommen dabei Sachwerte als Klassiker ins Spiel: Aktien, Gold und Immobilien.

Aktien sind ein Thema für sich. Sie benötigen viel Aufmerksamkeit und eignen sich schon deshalb nicht als Sorglos-Investment. Gold dagegen wirft keine laufende Rendite ab und zieht aktuell kaum mit der Inflationsentwicklung mit. Als Absicherung für den absoluten Worst-case fehlt es aber in keinem gut strukturierten Portfolio. Bleibt noch Betongold. Das schwächelt im deutschsprachigen Raum nach über 10
starken Jahren, in denen die Preise nur eine Richtung kannten: nach oben. Immobilien markierten als erstes das Überschwappen der Finanzmarktinflation in die realen Märkte. Inzwischen bricht diese Preiswelle aus unterschiedlichsten Ursachen in sich zusammen. Neben der Nachfrage bei den Käufern ist dabei die Situation der Mieter ursächlich. Bei Wohnimmobilien scheint, insbesondere in Ballungsgebieten, das Ende der Fahnenstange erreicht zu sein. Durch den hohen Kaufpreis einerseits und niedrige Mieten (u. a. durch den staatlich verordneten Mietpreisdeckel) lassen sich hier keine attraktiven Renditen mehr erzielen. Auch Enteignungen bei Leerstand können inzwischen nicht mehr ausgeschlossen werden. Bei Büroimmobilien hat unter anderem der Home-Office-Effekt zugeschlagen. Hier herrscht inzwischen ein Angebotsüberhang, durch den sich nur noch moderne Flächen mit neuester technischer Infrastruktur
und direktem Anschluss an den Nahverkehr vermieten lassen. Das Nachsehen haben ältere Büros, die zu bisherigen Preisvorstellungen unvermietbar bleiben.

Auch bei Einzelhandelsimmobilien, Shopping Centern und Malls sieht es düster aus. Die Anträge von Galeria Kaufhof auf staatliche Unterstützung bzw. Insolvenzanträge sind hier nur die Spitze eines Eisbergs. Verschlafener Strukturwandel und ein verändertes Kaufverhalten (via Internet) sind nur zwei wesentliche Ursachen für eine Mietpreis-Stagnation oder einen Rückgang auf breiter Front. Von der Digitalisierung profitieren konnten allerdings gewerbliche Sonderimmobilien in Form von Lager- und
Logistikgebäuden, die man inzwischen überall an Autobahnen und Zubringerstraßen sieht.

Hotelimmobilien gehören ebenfalls zur Klasse der Sonderimmobilien. Eigentlich Gewerbeimmobilien der Touristikbranche unterliegen sie ganz speziellen Marktgesetzen, die sich deutlich von denen anderer Immobilienarten unterscheiden. Damit koppeln sie sich schon grundsätzlich von Immo-Trends und typischen Konjunkturzyklen der Immobilien ab. Doch auch hier gilt es, die Spreu vom Weizen zu trennen.
Worauf sollte also ein Investor achten, der sich für dieses immer noch interessante Marktsegment interessiert? Welche Faktoren zeichnen ein Hotel-Investment aus, das sicher ist, faire Rendite bringt und keine Arbeit macht?

Wie bei allen Immobilien spielt natürlich die Lage der Liegenschaft eine wesentliche Rolle für den substanziellen Wert. Dazu kommt das Gebäude und seine architektonische Ausgestaltung. Und schließlich liegt es am Betreiber, ob aus der Geldanlage eine Sorglos-Geldanlage wird. Ein seriöses Management mit einem flexiblen Konzept und einer bekannte Marke erwirtschaftet Renditen von bis zu fünf Prozent pro Jahr. Das mag in Zeiten einer aktuell zweistelligen Inflation nicht viel sein. Doch erstens muss man sich dabei um nichts mehr kümmern und hat über Jahrzehnte gleichbleibende, berechenbare Rendite-Zuflüsse. Zweitens wird die Pacht oft durch eine Bank oder Versicherung garantiert. Und drittens steigt gleich-
zeitig der Wert der Immobilie parallel zur Inflation mit – durchschnittlich vier bis fünf Prozent pro Jahr.

All diese Faktoren berücksichtigt HotelInvest bei der Analyse und Auswahl seiner Angebote. Dass dies keine graue Theorie ist, belegt ein aktuelles Beispiel (Stand November 2022): Im Großraum Düsseldorf / Krefeld wird von HotelInvest ein neues Hotel angeboten. Es ist an eine renommierte deutsche Hotel- und Gastrokette verpachtet, die es wiederum mit Franchise-Lizenz einer weltweit führenden Hotelmarke führt. Der Pachtvertrag auf 20 Jahre mit Fixpacht bringt dabei eine garantierte Rendite von fünf Prozent pro Jahr. Zusätzlich kann mit einer Wertsteigerung von Grund und Boden in Höhe von drei Prozent pro Jahr gerechnet werden. Als Investor hat man in diesem Fall also 20 Jahre lang seine Ruhe. Und kann sich ganz entspannt spannenderen Dingen widmen, wie zum Beispiel den volatilen Aktienmärkten.