Wohin die Reise geht - Teil 2

Megatrends und die Hotelbranche

Im ersten Teil unserer Analyse für die 2020er Jahre haben wir für die Hotelbranche relevante Megatrends im Bereich der Stadthotellerie hinterfragt. Im zweiten Teil geht es darum, was sich in Tourismus-Destinationen tut. Da bei Ferienhotels Geschäftsreisende kaum eine Rolle spielen, sieht die Situation anders aus. Allerdings wirken sich hier die in Teil I genannten Trends ebenfalls auf Produkt, Service und Finanzierung aus.

Ferienhotellerie mit kreativen Ideen

Bei der Ferienhotellerie steigt der Qualitätsanspruch der Gäste in allen Bereichen. Das erfordert viel Einfühlungsvermögen in individuelle Bedürfnisse, wie z. B. Ansprüche an besondere Erlebnisse, die sich idealerweise noch über soziale Netzwerke mit anderen teilen lassen. Dafür sind kreative Ideen bei Konzeption, Betrieb und Vermarktung ebenso gefragt, wie die für die Umsetzung notwendigen Finanzmittel. Der harte Wettbewerb dürfte hier die Schere zwischen Erfolg und Misserfolg weiter auseinander treiben. Austauschbare Bettenburgen haben weitestgehend ausgedient, auch wenn die Gäste natürlich nach wie vor auf den Preis schauen. Der Vergleich per Mausklick verschärft die Konkurrenz.

Besonders wichtig ist es deshalb, dass Haus und Gastgeber dem Gast mit einem unvergleichlichen Profil begegnen. Das gelingt am besten mit dem Instrument des individuellen Storytellings, bei dem eine glaubwürdige Geschichte in der Marketingkommunikation aber auch in der Einrichtung und den Angeboten des Hauses erzählt wird. Authentizität ist dabei Trumpf. Das Thema „Wellness“ hat allerdings nach 30 Jahren seinen Zenit erreicht. Wesentlich attraktiver sind Nachhaltigkeits- und Gesundheitsaspekte, die sich in vielen kleinen Details zeigen und den Interessenten ansprechen.

Ein wesentliches Erfolgskriterium besteht auch in der Bindung der wählerischen und durchaus experimentierfreudigen Gäste an das jeweilige Haus. Dies gelingt nur durch dauerhafteKommunikation mit dem Gast oder sogar durch seine Beteiligung. Das Nobelhotelresort Weissenhaus gilt hier in Deutschland als einer der Pioniere. In mehreren Finanzierungsrunden konnten sich Investoren und Gäste über eine Beteiligungsgesellschaft am Hotelprojekt beteiligen. Sie erhielten für ihre Engagement neben der Rendite auch entsprechende Rabatte bei der Buchung. Neben solchen Crowd-Funding-Konzepten  lässt sich beobachten, dass die Beherbergungsalternativen „Hotelzimmer“ und „Ferienwohnung“ durch neue Finanzierungsmodelle immer stärker zusammenwachsen. Der Gast kann dabei für eine bestimmte Dauer im Jahr seinen Urlaub in seinem – grundbuchmäßig individuell abgesicherten – Investment verbringen. Für die restliche Zeit übernimmt die Betreibergesellschaft die Vermarktung im Rahmen eines umfassenden Vertrages. Dieser puffert meist auch individuelle Auslastungsrisiken des Einzelinvestors über alle Beteiligten ab.

Es ist nicht alles Gold, was glänzt.

Nachdem Hotelimmobilien lange Zeit als Exoten bei Immobilieninvestments galten, rücken sie nun endgültig ins Rampenlicht des Interesses. Kein Wunder: Inzwischen versprechen sie bessere Renditen als viele Büroimmobilien. Und bei den Wohnimmobilien spricht man inzwischen sehr eindringlich von Blasenbildung. Außerdem verunsichert die Politik Investoren und Projektentwickler durch fragwürdige gesetzgeberische Maßnahmen, was sich gerade in Berlin auf neue Projekte negativ auswirkt.

Bei Hotels stimmt die Nachfragesituation zahlungswilliger Kunden. Hier scheint der Markt noch unbeeinflusst. Allerdings sollte man sich beim Hotelboom die Objekte sehr genau ansehen. Core-Standorte sind zwar empfehlenswert, aber mit attraktiven Renditen kaum mehr erhältlich, da hier die Nachfrage bereits eingepreist ist. Dagegen lohnt sich ein Blick in die Sekundärstädte im Umfeld von Metropolen. Sie werden auch zunehmend von Touristen entdeckt. Luxushotels sind für Investoren in der Regel nur dann interessant, wenn man Verkaufsgewinne durch einen schnellen Exit mitzunehmen kann. Für ein langfristiges und rentables „Sorglos-Investment“ eignen sie sich weniger.

Im Budgetbereich dagegen gibt es aufgrund der wachsenden internationalen Nachfrage nach einfachen Übernachtungsmöglichkeiten noch Luft nach oben. Gerade wegen der Unübersichtlichkeit und der aktuellen Dynamik des sehr speziellen Hotelimmobilienmarktes raten wir Ihnen deshalb dringend, sich eingehend beraten zu lassen. Bei HOTELINVEST sind Sie dabei sicher an der richtigen Adresse. Und mit den folgenden Angeboten haben wir vielleicht für Sie genau die passende Anlagemöglichkeit für Ihre Investmentstrategie:

Stadthotels:

 

Stadt: Kassel

Lage: Top 1A im Zentrum

Projekt: neues Business-/Budget Hotel im 3 Sterne Bereich

Grundstück: ca. 1.900 m2

BGF geplant: ca. 5.500 m2 inkl. TG

Anzahl Zimmer: ca. 150

Kaufpreis: ca. EUR 18 Mio. für das "löffelfertige" Hotel

Faktor: ca. 18

Hinweis: das neue Hotel kann mit Pächter oder Betreiber frei gekauft werden!

 

Stadt: Frankfurt

Objekt: Business-Hotel im 3 Sterne Bereich

Grundstück: ca. 2.944 m2

Anzahl Zimmer: über 110

Kaufpreis: EUR 15,5 Mio.

Faktor: 18

Rendite: 5,5 % p.a. garantiert mit langfristigem Pachtvertrag

 

Stadt: Wien / Österreich

Lage: gute A-Lage im 20. Bezirk; verkehrsgünstig und trotzdem ruhig

Objekt: Büro- und Geschäftshaus (aktuelle Miete EUR 317.000.- p.a.)

Projekt: Neubau für ein Budget-Hotel oder Wohnhaus

Größe neues Gebäude: ca. 110 Zimmer für Hotel oder ca. NNF 3.300 qm für Wohnen

Kaufpreis: EUR 7,5 Mio. Verhandlungsbasis für das Grundstück mit Bestand

 

 

Tourismushotels

 

Ort: Kirchberg in Tirol

Info zum Ort: www.kitzbueheler-alpen.com

Objekt: Ferienhotel mit 3-5 Sternen

Anzahl Zimmer: mehr als 60

 

Ort: Pillersee in Tirol

Info zum Ort: www.pillerseetal.at und www.kitzbueheler-alpen.com/de/pillerseetal

Lage: direkt an der Skipiste

Projekt: Neues Ferienhotel im 3-4 Sterne Bereich

Anzahl Zimmer: ca. 56

Pacht: gesucht wird ein seriöser, langfristiger Pächter 

 

Ort: Bad Gastein

Info zum Ort: www.gastein.com

Lage: Top 1A im Zentrum

Projekt: Neues Ferienhotel im 4-5 Sterne Bereich

Grundstück: ca. 3.133 m2

Nettonutzfläche: ca. 7.937 m2

Anzahl Hotelzimmer: ca. 80 Zimmer und Suiten

Kaufpreis: EUR 3,5 Mio. für Grundstück inklusive bau genehmigter Pläne

 

Ort: Bad Tatzmannsdorf

Info zum Ort: https://bad.tatzmannsdorf.at

Lage: Top 1 A im Zentrum

Objekt: 4 Sterne Ferienhotel

Grundstück: ca. 3.333 m2

Anzahl Zimmer: ca. 50

Kaufpreis: EUR 4,5 Mio.

 

Ort: Hinterstoder

Info zum Ort: www.urlaubsregion-pyhrn-priel.at/hinterstoder

Lage: Top 1 A im Zentrum

Objekt: 4 Sterne Ferienhotel

Grundstück: 2.464 m2

Anzahl Zimmer: ca. 27

Kaufpreis: nur EUR 1,8 Mio.

 

Ort: Welsberg in Südtirol

Info zum Ort: www.kronplatz.com und www.pustertal.org

Lage: sonnig und ruhig am Dorfrand

Objekt: Neuwertiges 3 Sterne Ferienhotel

Grundstück: ca. 2.050 m2

Anzahl Zimmer: ca. 32

Kaufpreis: EUR 4,4 Mio.