Das ist die Berliner Luft.

Wandel des Investitionsklimas bei Immobilien.

Die freie Markwirtschaft, bei der sich Anbieter und Nachfrager auf einen Preis für ein Gut einigen, gehört wohl zu den wichtigsten Grundlagen einer demokratisch orientierten Gesellschaft. Jeder, der von politischer Seite mit Regelungen in dieses empfindliche Marktgefüge eingreift, sollte sich auch der Folgen und seiner Verantwortung bewusst sein.

Bei der in Berlin geplanten Mietpreisbremse und den auch auf Bundesebene diskutierten Immobilienenteignungen ist dies der Fall. Sicher: Eine freie Marktbildung ist bei Immobilien schwieriger, weil der Wechsel des Wohn- und Arbeitsortes von vielen anderen Faktoren abhängt. Auch für eine vernünftige und langfristige Stadtplanung sind staatliche und kommunale Eingriffe z. B. bei der Ausweisung von Wohngebieten notwendig. 

Doch mit den in Berlin geplanten Maßnahmen versucht man nun einerseits indirekt Wahlgeschenke in Form von weiterhin (auch im internationalen Vergleich) niedrigen Mieten zu erhalten, indem man Mietpreiserhöhungen einfach verbietet. Diese populistische Klientelpolitik ist nicht nur wirtschaftlich, sondern auch gesellschaftlich ein gefährliches Spiel. Schon ziehen sich erste große Investoren aus dem Berliner Immobiliengeschäft zurück. Nur ein vermeintlicher Sieg für die von Mieterhöhungen bedrohten Berliner. 

Denn die Folgen liegen auf der Hand: 
1. Bestandswohnungen werden von den Eigentümern nicht mehr renoviert und saniert. Der Wohnstandard sinkt. 
2. Wenn öffentliche Träger diese Wohnungen kaufen und herrichten, dürfte die Finanzierung über Banken wegen des sinkenden Marktwertes nur mit massiver Unterstützung von Steuergeld als Eigenkapital realisiert werden können.

3. Wie gut sozialistische Planwirtschaft bei Immobilien funktioniert, kann man rückblickend am Beispiel der DDR begutachten: Plattenbauten von erbärmlicher Wohnqualität und ein Altbaubestand der dem Untergang geweiht war. Favelas für alle – ist das wirklich das Ziel?

4. Wie gut die Berliner Bürokratie beim öffentlichen Bauten funktioniert, lässt sich wiederum am grandios gescheitert Großprojekt BER, dem Berliner Flughafen erkennen.

5.  Die Forderung nach höherer öffentlicher Verschuldung wiederum ist an Absurdität nicht zu übertreffen: Man begibt sich in die Hände der „Kapitalisten“, die man vorher verspottet hat. 

Nun sprechen Politiker beim deutschen Immobilienmarkt gern von „Marktversagen“. Das ist natürlich Unsinn. Denn bei einem begrenzten Angebot und hoher Nachfrage steigt der Preis natürlich für Immobilien, was sich wiederum auf die Mietpreise auswirken muss. Der „Markt“ funktioniert also nach Lehrbuch. Eine zielführende politische Antwort wäre es, das Angebot zu vergrößern, indem man mehr Baugebiete ausweist. Doch dazu sind Politik und Verwaltung offensichtlich nicht imstande. Dass man politisch und marktwirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen nicht bereits in kluger Voraussicht lange vorher in die Wege geleitet oder zumindest zu Beginn der Migration vorausschauend gehandelt hat, deutet auf ein multiples politisches Versagen hin. 

Wenn man tatsächlich etwas Sinnvolles gegen die zunehmende Belastung der Mieter tun wollte, so könnte man ganz einfach die „zweite Miete“ der Mietnebenkosten anpacken: Denn Kosten für Strom und Heizung sind in Deutschland durch massive staatliche Eingriffe so teuer wie kaum wo in Europa. Klar ist auch, dass Eigentümer Kaufnebenkosten, wie die teilweise sehr hohe Grunderwerbssteuer oder die nun bald wohl höhere Grundsteuer letztlich auf die Mieter umlegen werden. Allerdings gibt es inzwischen Anzeichen, dass der Markt sich  selbst reguliert. Denn die Mieten bei Wohnimmobilien steigen aktuell nicht so schnell wie die Kaufpreise, ja sie sind teilweise sogar rückläufig. Das schmälert die Renditen. Wer also nicht allein auf Sicherheit setzt, wird sich in Zukunft zweimal überlegen, ob er sich eine Wohnimmobilie in Deutschland antut. 

Man merkt also: Der Wind dreht sich und „Lage, Lage, Lage“ bekommt einen unangenehmen Beigeschmack, wenn man sich für Immobilien in deutschen Großstädten interessiert. So gesehen sind Hotelimmobilien eine „Insel der Glückseligen“. Und sie werden es nach meiner Einschätzung auch bleiben. Zum einen bieten sie mit garantierten 5,3 % (Frankfurt) bis zu garantierten 6,1 % Rendite (Stuttgart) oder gar sicheren 7 % (Ravensburg) einen – auch im Vergleich mit anderen Assets – sehr hohen Return on Investment bei gleichzeitig maximaler Sicherheit.  Zum anderen verteuern sie das Wohnen nicht, bleiben also für die Politik uninteressant. Und selbst, wenn sie in den Fokus rücken sollten, dann geht es wohl eher um weniger Genehmigungen für Hotel-Neubauten zugunsten von Wohngebäuden. Oder man versucht dem grauen Markt der „privaten Hotels“ (Beispiel: AirBnB) in populistischer Manier Herr zu werden. Auf die „Gewerbesteuerquelle Hotel“ wird man wohl erst bei wirklich diktatorischen Zuständen verzichten. Hier ruht die Hoffnung auf den Wählern, sich dann gegen solche wahrlich in Deutschland nicht mehr akzeptablen Umtriebe zu wehren.