Auf unbekannten Wegen - Fortsetzung

Gedanken über Hotels-Investments in der Zukunft.

Oans, zwoa … 2021 fällt das Münchner Oktoberfest zum zweiten Mal in Folge aus. Das gab es seit über 70 Jahren nicht mehr. Bisher lagen die Gründe in Kriegen und ihren Folgen, in der galoppierenden Inflation der 1920er Jahre und der Cholera. Corona ist eine Zäsur von ähnlicher Dimension für das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben.

Davor reisten fast neun Millionen Menschen pro Jahr in die bayerische Landeshauptstadt und führten zu einer durchschnittlichen Hotelauslastung von 75 Prozent. Allein die 6,3 Millionen Oktoberfest-Besucher generierten Einnahmen von 500 Mio. Euro für die Hotels. 2020 brach der Umsatz der Hotelbranche in München dann insgesamt um 47,5 Prozent ein. Vor diesem Hintergrund muss man kein Fan der „Wiesn“ sein, um zu verstehen, welche Bedeutung die aktuellen Absagen des größten Volksfests der Welt haben. Und München ist nur ein besonders buntes und prominentes Beispiel für die Krise, an deren Beginn wir uns befinden und deren Höhepunkt uns vermutlich erst noch bevorsteht.

Spätestens jetzt sollte jedem klar werden, dass die Hotelbranche nicht mehr so weiter machen kann wie früher. Die Alternativen und neuen Möglichkeiten liegen jedoch schon länger offen vor uns, ja teilweise werden sie bereits in die Tat umgesetzt. Und sie haben nichts mit dem Virus zu tun, sondern gehen einher mit einem tiefgreifenden Wandel in Wirtschaft, Technologie und Gesellschaft. Um die daraus erwachsenen Chancen nutzen können, muss man das Geschäftsmodell „Hotel“ zunächst einmal verstehen und in einem zweiten Schritt in einen neuen Kontext setzen. Hotel lässt sich als Angebot für den zeitlich begrenzten Aufenthalt in möblierten Räumlichkeiten, ergänzt um zahlreiche Dienstleistungen definieren. Die Grenzen von Hotels zum privaten Wohnen, aber auch zur geschäftlichen Nutzung von Immobilien verlaufen dabei in Zukunft immer fließender.

Ein Beispiel dafür bringt uns zurück nach München. Als der Trainerstar Pep Guardiola zu Bayern München wechselte, erwarb er zunächst eine Wohnung in den Lenbach Gärten. Dieses ab 2005 errichtete Luxusquartier mit Büros, Wohnungen und dem 5-Sterne-Hotel „The Charles“ der Rocco-Forte-Gruppe weist eine – nur Eingeweihten bekannte – Besonderheit auf. Denn die Nobelwohnungen des „Max Palais“ verfügen nicht nur über einen eigenen Concierge-Service, der den anspruchsvollen Bewohnern Dienste wie in einem Hotel bietet und ihnen nahezu alle individuellen Wünsche erfüllt. Das Haus ist auch über einen unterirdischen Gang direkt, sicher und geschützt vor den Blicken der Öffentlichkeit mit dem Schwimmbad- und Spa-Bereich verbunden, dessen Einrichtungen die Bewohner mitnutzen können. In den eigenen vier Wänden wohnen, aber mit den Annehmlichkeiten eines Hotels – dieses Konzept wurde mit dem Max Palais der Lehnbach Gärten konsequent und auf höchstem Niveau umgesetzt. Und es fand seine Kunden, als Zweit- oder Drittwohnung ebenso wie für viel beschäftigte Persönlichkeiten mit entsprechendem finanziellen Hintergrund wie im Fall Pep Guardiolas.

Ein anderes Geschäftsmodell, das sich – zwischen Hotel und privatem Wohnen – einer immer größeren Beliebtheit erfreut, ist das Konzept des „Longstay“. Wie der Name bereits andeutet, handelt es sich um längere Aufenthalte von Gästen mit einer Dauer von mehreren Wochen bis zu mehreren Monaten. Die Serviced-Apartments sind natürlich voll möbliert und meist auch mit einer Kochmöglichkeit ausgestattet. Zwar werden sie privat genutzt, der Anlass ist jedoch fast ausschließlich beruflich bedingt. Denn mit diesem Hybridmodell aus Hotel und privatem Wohnen sollen im Premiumbereich z. B. führende Manager oder Profisportler, die am neuen Wohnort noch keine Bleibe haben, Berater für zeitlich begrenzte Projekte oder andere Personen mit einem sehr mobilen Berufsleben angesprochen werden. Als Beispiel sei hier das Luxury Loft des Augsburger Traditionshotels Drei Mohren (heute: Maximilians) genannt. Dieses Serviced Apartment befindet sich etwa 300 Meter vom eigentlich Hotel im Dachgeschoss eines denkmalgeschützten Hauses am Fuggerplatz und bietet auf 260 Quadratmetern und einer Dachterrasse alles, was man zum Entspannen und Genießen benötigt. Ganz ähnlich ist das Konzept des Boardinghouse. Hier finden IT-Spezialisten, leitende Ingenieure, Handwerker, Monteure oder Messebauer eine möblierte Bleibe auf Zeit, um ihr jeweiliges Projekt vor Ort zu betreuen. Die Preise und damit auch die Ausstattung sind allerdings auf einem deutlich niedrigerem Niveau, da sie dem Auftraggeber oft als Spesen verrechnet werden. Boardinghouses haben den Vorteil, dass sie genehmigungsrechtlich zum Gewerbe zählen und deshalb auch in gewerblich gewidmeten Arealen betrieben werden dürfen.

Bei den Zielgruppen für solche, im Dreieck von Beruf, Privat und Hotel positionierten Geschäftsmodelle hat sich in letzten Jahren der Begriff der Digitalen Nomaden herausgebildet. Dabei handelt es sich um Personen, die zum Arbeiten nur einen Laptop, ein Telefon und eine gute Internetverbindung benötigen. Mit der Digitalisierung der letzten 20 Jahre hat sich dieser Personenkreis nicht nur spürbar vergrößert. Die Programmierer, Web-Designer, Content-Entwickler, Berater, Influencer oder Journalisten haben auch die Freiheit entdeckt, überall auf der Welt arbeiten zu können. Und sie machen davon inzwischen reichlich Gebrauch. Das bietet auch Hotels neue Chancen. Bereits im Herbst 2020, also in der Atempause nach dem ersten Lockdown, konnte man dafür erste Anzeichen erkennen. Hotels auf den Kanarischen Inseln, die kein Risikogebiet darstellten, warben offensiv um diese Zielgruppe mit dem guten Argument, dass man doch Arbeiten und Urlaub auf diese Weise perfekt verbinden könnte. Dubai initiierte gleich für seine Tourismus-Branche eine aufwendige Youtube-Kampagne, um auf die Vorteile mobiler Arbeit und ihrer Vorteile im Wüstenstaat hinzuweisen. Das Lebens- und Arbeitsmodell „Digitale Nomaden“ dürfte nicht zuletzt durch die breiten Erfahrungen mit Home Office während der Corona-Lockdowns weiter an Attraktivität gewinnen. Schon beschäftigten sich Personalabteilungen großer Konzerne damit, wie sie steuer- und versicherungsrechtliche Fragen bei der Auslandsarbeit ihrer Mitarbeiter in den Griff bekommen. Arbeitgeber interessiert dabei die höhere Mitarbeiterzufriedenheit und die Kosteneinsparungen durch Büroflächen. Arbeitnehmer freuen sich auf mehr Flexibilität und Freiheit. Und Hotels können, bei richtiger Ausrichtung, von diesem Trend profitieren.

Neben dem Berufsleben gibt es auch in der Lebensphase davor und danach zukünftig vermehrt Nachfrage nach hotelähnlichen Beherbergungs- und Dienstleistungen. So wurden in letzter Zeit viele Studentenwohnheime realisiert, bei denen sich durch eine zeitgemäße Möblierung aufwendige Umzüge oder die Anschaffung einer Erstausstattung erübrigen. Hotelähnliche Services konnten dabei mit einem reduzierten Concierge-Angebot und durch entsprechende IT-Ausstattung unterstützt ebenfalls günstig mit in das Gesamtkonzept eingebunden werden. Ähnliches tut sich beim Thema Wohnen im Alter. Ältere Menschen brauchen deutlich weniger Wohnraum (den sie sich teilweise auch gar nicht mehr leisten können), dafür aber mehr Unterstützung bei der Lebensführung. Dabei ist noch nicht von einer dauerhaften Pflege die Rede, sondern nur von speziellen Services, die im Alter an Bedeutung zunehmen: Einkaufen, Unterstützung bei IT-Fragen, haushaltsnahe Dienstleistungen wie die Reinigung der Wohnräume, Entgegennahme der Post, Physiotherapie, ambulante Pflege, Essenslieferungen, Chauffeurdienste und vieles andere mehr kann von einem Concierge erledigt oder vermittelt werden bzw. baulich als Einrichtung integriert werden. Auch hier entstehen also in einem Spezialbereich Chancen für Mischformen zwischen Hotel und privatem Wohnen.

Ein Projektentwickler und Kunde von HotelInvest geht wiederum einen ganz anderen Weg. Er spezialisiert sich nicht auf eine besondere Nutzerzielgruppe, sondern vereint vermeintlich gegensätzliche Anforderungen und Bedürfnisse zu eine Symbiose. Das Konzept besteht in einer Quartierslösung, die jüngere und alte Menschen wieder zusammenbringt und sozialer Vereinsamung entgegen wirkt. Die Quartiere verfügen nicht nur über altersgerechte Wohnungen mit innovativen, digitalen Sicherheitslösungen sondern auch über ein, an Größe und Bedarf angepasstes, vielfältiges Dienstleistungs-, Nahversorgungs- und Gesundheitsangebot. Klassische Alters- und Pflegeheime werden damit weitestgehend überflüssig und sind nur dem Fall der vollständigen Pflegebedürftigkeit vorbehalten. Als einer der größten privaten Immobilienbestandshalter in Deutschland, der Schweiz und England entwickelt dieses Family Offive nicht nur die Quartiere, sie bleiben immer zu 100% im Eigentum der investierenden Familie. Dadurch ist eine nachhaltige und hochwertige Planung und Bauweise sichergestellt. Gesucht werden für die Projekte Lagen im Umfeld von Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern in Bayern und Österreich und mit Größen von mindestens 10.000 m2. (Das genaue Anforderungsprofil finden Sie hier).

Auch ältere Hotel-Liegenschaften haben bei den genannten Voraussetzungen eine Chance für eine profitable Zukunft im Wandel.